首页 / / 正文

船屋之战:对温亚德区公寓业主争夺景观的判决

放大字体  缩小字体 2023-08-23 13:01  浏览次数:

温亚德区(Wynyard Quarter)的公寓业主就一艘新的过高、遮挡视线的游艇与海运公司Orams提起诉讼,他们做出了一项决定。

法官格雷厄姆·朗(Graham Lang)批准了他们的司法审查申请,因为他们没有通知博蒙特圣船坞的同意。

但他没有下令温亚德区居民协会(Wynyard Quarter Residents Association)得到救济,该协会对奥拉姆集团(Orams Group)和奥克兰议会(Auckland Council)采取了行动,据认为他们为此付出了10多万美元的代价。

尽管法官发现在不通知摩天大楼方面存在错误,但他裁定,包括威利斯·邦德(Willis Bond)新大楼在内的居民将得不到任何补偿。

在该案中,由前皇家律师Brian Dickey KC领导的居民投诉专员David Serjeant的决定,即Orams建造四个相邻混凝土棚屋的资源许可申请应在不通知的基础上进行。

但法官拒绝了居民的请求,因为建筑物必须达到那个高度才能发挥作用,而它已经建成并投入使用。他说,在某种程度上,两党都取得了成功。谁来支付成本应该反映这一点。

该协会的成员包括住在拥有150套公寓的30 Madden街区的人:这是位于奥克兰中央商务区以西的Daldy、Madden和Beaumont街之间的两座大型建筑。

一栋建筑朝东面向城市,另一栋朝西面向海港——一些居民失去了视野,尤其是那些住在上层的居民,因为下层的视野已经被其他建筑挡住了。

2018年11月,Orams申请了许多土地开发许可,希望在博蒙特街(Beaumont St)建造四湾船维修棚。

理事会将决定申请的权力委托给大卫·瑟让特。其中一项申请要求获得资源许可,允许Orams在地面以上约25米,而不是最高18米。

法官指出,资源许可是必要的,因为该分区只允许建造1800万幢建筑。

但在2019年,Serjeant认为没有必要公开或有限地通知Orams的申请,他批准了实质性的资源申请和其他形式的同意。

Lang法官说Serjeant应该考虑到规划公寓的视野损失。他错了。但法官指出,在Serjeant决定不通知时,30 Madden还没有建成,这使事情变得复杂。

然而,法官表示,Serjeant仍然犯下了“一个可审查的错误”。

这30名麦登居民称,当巨大的新棚屋出现在他们的住所前时,他们意识到发生了什么。他们声称,他们随后意识到奥拉姆斯的新建筑超过了允许的高度限制。

去年11月,该协会向法院提起诉讼,要求对Serjeant关于资源同意申请应在不通知的基础上进行的决定进行司法审查。

居民们表示,瑟金特未能识别并考虑到麦登30号建筑群的居民因视野减少或丧失而遭受的视觉美化价值的降低。

在诉讼中,由杰里米·布拉班特(Jeremy Brabant)代表的Orams知道其建筑将对公寓景观产生影响。

奥克兰市议会在诉讼过程中没有采取任何措施,并遵守法院的裁决。

法官指出,威利斯·邦德(Willis Bond)开发了30 Madden,他明确表示,开发商不仅非常清楚奥拉姆斯(Orams)过高的房屋计划,而且还通过谈判降低了奥拉姆斯(Orams)一栋建筑的高度。

法官表示,如果法院现在撤销资源许可,显然会对奥拉姆造成重大损害,因为该建筑已全面投入运营。

除非高度保持在25米,否则建筑不可能按预期运行,因此将高度降低到18米是不可行的选择。

考虑到奥拉姆斯对该街区的投资水平和该建筑目前的功能,朗法官表示,通知程序几乎不可能导致委员会要求奥拉姆斯将棚屋的高度降低到符合要求的水平。

法官确实对《30 Madden》的开发者Willis Bond进行了详细的调查。

2019年初至中期,由马克·麦吉尼斯(Mark McGuinness)领导的威利斯·邦德公司(Willis Bond)开始担心奥拉姆斯的开发项目,以及它们将如何影响新街区的景观,因此对拟议的高度限制提出了反对意见。Lang法官说,威利斯·邦德开发了属于奥克兰议会控制的Eke Panuku的土地,因此公共当局参与其中,充当中间人。

谈判的最终结果是,奥拉姆公司降低了其中一栋建筑的高度,但没有降低四湾船舶维修棚的高度,威利斯·邦德公司撤回了反对意见。

法官注意到Eke Panuku的一份备忘录,称威利斯·邦德本身就超过了温亚德区的高度限制。

帕努库的备忘录显示了为什么奥拉姆斯需要25米的临界高度才能发挥作用。

朗法官说他已经权衡过是否应该行使他的自由裁量权给予救济。他总结说,有许多理由不应给予救济。

在某种程度上,改变任何东西都为时已晚,所以奥拉姆斯可以确定他们的建筑是今天的样子。

决定公布后,麦吉尼斯告诉《先驱报》,他的生意对买家是透明的。

他说,2018年11月,威利斯·邦德“偶然”发现奥拉姆斯正在为马登30号对面的场地提交资源许可申请。

McGuinness表示,在2018年12月进行初步调查后,他们寻求了完整的资源同意申请文件,并在2019年初继续寻求Eke Panuku的澄清。

“在整个施工过程中,Panuku告诉我们,由于海洋村运营所需的游艇升降机的大小,2号楼25米的棚子高度不能改变。然而,奥拉姆斯同意将1A楼的高度降低到18米。

“当我们意识到拟议的25米的棚子高度时,30 Madden的第一期正在建设中,几乎所有的第一期公寓都已经预售出去了。

“第二阶段的公寓数量非常有限,直接受到Orams第二栋楼增加25米高度的影响。18米的高度总是符合要求的。我们有一套可能受影响的第二阶段公寓已售出,但尚未结算,将于2018年12月19日无条件取消,”麦吉尼斯解释说。

他说,在对奥拉姆斯地块的建筑高度可能发生的变化有了更明确的了解之前,威利斯·邦德对继续进行这笔交易感到不安。

“我们向受影响公寓的潜在买家分享了我们发现的所有事实,并给予他们取消购买合同的选择权,因为当时的不确定性。”经过适当的考虑,合同被取消了。”

他说,已经预售的另外五套第二阶段公寓的第二层、三层和四层都低于18米的标准高度限制。

“在2018年12月的这个时候,我们暂停了第二阶段的所有进一步销售,同时我们调整了受影响公寓的营销和定价。2019年2月,我们向房地产经纪公司Barfoot & Thompson全面介绍了Orams资源许可申请,更新了我们展区内周边建筑的高度图,以显示2号楼的高度增加,并在展区内附上了Orams资源许可申请的副本,与买家分享。”

第五层和第六层的公寓价格进行了调整,以反映适用的景观,“当和如果奥拉姆斯的棚屋继续进行。”这导致了一些价格的大幅下降。”第二阶段的公寓销售也随之恢复。

麦吉尼斯说,在采取这些措施之前,没有销售受影响的公寓。

“我们竭尽全力确保Barfoot & Thompson的销售人员充分了解情况,并确保展示套件包含最新信息。麦坚尼解释说:“我们采取了一切可行的措施,以确保潜在买家了解奥拉姆公司的资源同意申请和拟议建筑物的高度。”

居民协会秘书乔•斯蒂尔(Jo Steel)表示,在做出决定后,该协会仍在考虑自己的选择。

斯蒂尔说:“Lang法官的决定证实了我们的信念,奥克兰议会未经通知同意将船棚的高度从统一规划允许的18米增加到25米的决定是非法的。”

Orams的内文•巴伯(Neven Barbour)没有回应置评请求。

安妮·吉布森(Anne Gibson)担任《先驱报》(Herald)的房地产编辑已有23年,获得过许多奖项,写过书,广泛报道过国内外的房地产新闻。

相关推荐
热门搜索排行
声明:本站信息均由用户注册后自行发布,本站不承担任何法律责任。如有侵权请告知,立即做删除处理。
违法不良信息举报邮箱:
吉ICP备2023002886号