今年，《先驱报》屡获殊荣的新闻编辑部制作了一系列一流的新闻报道，包括在“伟大的思想”系列中调查我们的心理健康状况，新西兰如何在新冠疫情后与新西兰一起重建得更强大，以及如何最大限度地减少生活在通货膨胀国家的影响。
我们还在“阅读街区”(Reading Block)系列中解决了读写能力危机，凯特•麦克纳马拉(Kate McNamara)顽强的调查报道导致了对与内阁部长纳纳亚•马胡塔(Nanaia Mahuta)家人有关联的企业授予合同的调查。
以下文章是2022年阅读量最高的Premium文章之一。这篇报道最初在7月份发表。
对于几代新西兰投资者来说，房地产一直是单向押注。但那可能是储备银行首席经济学家保罗·康威说，这种情况即将发生变化。
住房很重要，因为每个人都需要一个居住的地方，这是我们幸福的根本。这也很重要，因为对许多新西兰人来说，住房是迄今为止最常见、最有价值的投资。
另一方面，租金和抵押贷款成本也是许多家庭的最大支出。在我们的经济中，建造房屋也是一个重要的就业来源——成千上万的人在住宅建筑工作中谋生。
在新西兰，住房市场也是实体经济和金融体系之间的关键环节，住房贷款主导着商业银行的资产负债表。因此，了解新西兰房地产市场是如何运作的对我们新西兰储备银行(Te phigtea Matua)来说非常重要。最近货币政策范围的变化——这告诉我们在做利率决定时需要注意什么——也要求我们评估我们的决定对房价的影响。
有一件事似乎从一开始就很清楚:新西兰的住房供不应求。其结果是，住房从充裕、还可以负担得起变成了稀缺、很多人难以负担，近年来，这里的房价通胀是经合组织(OECD)国家中最高的。虽然这为有房者带来了丰厚的回报，但也加大了新西兰有房者和无房者之间的贫富差距。有房子的新西兰人(通常是年纪较大的新西兰人)的财富增加了，而那些没有房子的人则发现住宿成本稳步上升，许多年轻的潜在首次购房者都在努力购买自己的房子。
在极端情况下，居住在汽车旅馆等紧急住房中的家庭数量急剧增加，经合组织报告称，我们是成员国中无家可归率最高的国家之一。尽管市场最近有所好转，房价在2022年上半年有所下降，但房价的绝对值和相对收入仍处于非常高的水平。
人们为什么买房
住房是一项重要的人权。所以，有更多的人意味着需要更多的房子。但人口增长并不是住房需求的唯一推动力。例如，较低的利率允许人们以相同的还款偿还更大的抵押贷款，从而创造了额外的买家需求。对住房收益征税的方式也会影响住房需求。
住房存量没有跟上人口增长的步伐——从2011年到2019冠状病毒病大流行开始，我国的人均住房数量有所下降。相比之下，在此期间，大多数其他经合组织国家的人均住房增加了。
这在一定程度上反映了新西兰在大流行开始之前的人口增长非常强劲。自全球金融危机以来，新西兰的人口增长率几乎是经合组织成员国中最高的，这在很大程度上得益于移民热潮。由于我们没有为不断增长的人口建造足够的房屋，因此我们的房价上涨幅度最大也就不足为奇了。这反映了新西兰面临的一个根本问题:我们的新房供应跟不上人口增长带来的住房需求。然而，这绝不是故事的全部。
利率是住房需求的另一个关键驱动因素。例如，较低的抵押贷款利率意味着，在一定的收入水平下，人们可以借到更多的钱，从而更容易为买房提供资金。这刺激了对优质房产的更高需求，如果没有更多的供应，就会推高价格。
全球金融危机后，新西兰和世界各地的利率都稳步下降。例如，在新西兰，一位新的银行客户在2008年可以以近9%的利率锁定两年期抵押贷款，但到2021年，他们可能以略低于4%的利率获得同样的抵押贷款。
影响利率的因素很多。在整个商业周期中，货币政策对利率有短期、暂时的影响。央行控制通胀的方法是将政策利率调整到所谓的中性利率的两侧，以“紧贴”商业周期——也就是说，在繁荣时期放缓经济增长，在萧条时期刺激经济活动。
中性利率是指通胀处于低而稳定、就业处于最大可持续水平的利率。借贷成本的长期下降反映了中性利率在几十年时间内的下降，而不是在整个商业周期内的下降。
对中性利率的最佳估计显示，在过去几十年里，经合组织各经济体的中性利率都在下降，而全球金融危机引发了更大幅度的下降。新西兰央行(Reserve Bank)对新西兰中性利率的估计显示，自2000年代中期以来，新西兰的中性利率下降了3个百分点。
近几十年来中性利率下降可能有很多原因。例如，随着人们寿命的延长，储蓄增加，以支付更长的退休时间。此外，全球金融危机之后的困难导致许多国家的人们减少支出，建立预防性储蓄以防范收入不确定性。
由于全球金融危机以来生产率增长相对疲弱，投资回报率和投资资金需求一直较低。总体而言，这些因素以及其他因素推高了全球储蓄率，创造了大量资金池，这些资金通过自由化的国际金融市场为投资需求提供资金。
简而言之，世界性的储蓄过剩很可能降低了中性利率。随着全球中性利率下降，借贷成本降至历史低点，许多国家的房价上涨。在新西兰，就像在许多其他国家一样，全球中性利率的下降在房价的长期上涨中发挥了主导作用，使短期利率和租金变化的影响相形见绌。
这并不是说，由储备银行货币政策推动的暂时周期性利率变化不重要。例如，新西兰的经验是，暂时放松货币政策会导致房价暂时上涨。然而，我们的房价持续上升的趋势主要是由中性利率持续下降所推动的，而中性利率持续下降又受到全球力量的影响。
我们的税收制度可能也是近几十年来房价上涨的原因之一。住房的资本收益通常不纳税，而其他形式的收入则需要纳税。
估算租金(自住业主实际支付给自己的租金)不征税，而其他形式的投资收入则要征税。商品及服务税是在房屋建造时一次性收取的，而不是在房屋服务被消费时收取的，无论是通过租金还是业主占用。
这些有利于房地产的税收扭曲在利率较低时变得更加有力，放大了对房价的影响。因此，随着2002年至2021年间利率的下降，税收设置对房价的上行影响可能会增加。
如果税收制度在对待住房方面更加“中性”，那么在截至2021年的20年里，随着利率的下降，房价的上涨将会更温和。
当然，完全不扭曲的中性税收体系只是经济学家的幻想;事实上，有一些实际的考虑因素会影响税收制度的设计和实施。尽管如此，理解税收扭曲——以及它们与利率等其他相关因素的相互作用——对房地产市场的影响，对于理解房价动态非常重要。
有限公司nstrained供应
如果新房能迅速建成以满足需求，更高的住房需求对房价的影响就会小得多。例如，我们的分析表明，在那些新建房屋以满足需求的速度相对较快的地区，房价对利率的临时变化不那么敏感。
新西兰基础设施委员会(New Zealand Infrastructure Commission)最近的一份报告发现，上世纪70年代末至2010年代末，房价对人口增长的响应比上世纪30年代末至70年代末低了约四倍。看起来，与房价快速上涨一致的是，近年来住房供应对需求增长的反应一直较慢。
住房供应有两个关键组成部分:房屋本身和建造房屋的土地。新西兰的土地市场在解释高房价方面至关重要。如果新建住房的空间(包括建成的和建成的)受到限制或难以获得，增加的住房需求就会体现为土地价格的变化，而不是住房数量的增加。另一方面，当有新的住房空间可用时，需求的增加将看到更多的房子被提供，对价格的影响更温和。
基础设施委员会在2022年建立的模型显示，城市规划政策的变化限制了土地供应，这在很大程度上解释了近几十年来房价加速上涨的原因。关于土地使用管制的影响的类似结果在新西兰一些城市的研究中得到呼应。
商业、创新和就业部和环境部之前的工作表明，城市边界内的土地每平方米可能比周围的农村土地贵200至300美元。城市之间房价的巨大差异表明，土地使用监管具有重要影响。
有限公司nstruction成本
世界银行的数据显示，2017年新西兰的建筑成本比澳大利亚高出16%，约为经合组织平均水平的两倍。2012年，新西兰生产力委员会(New Zealand Productivity Commission)的住房负担能力调查(Housing Affordability Inquiry)也显示，新西兰的建筑成本相对于其他国家较高。尽管已经很高，但自全球金融危机以来，新西兰的建筑成本比其他国家增长得更快。这一切都有力地表明，新西兰的房屋建造是一项昂贵的业务。
毫无疑问，这里的建筑成本如此之高有很多原因。部分原因可能是占建筑成本近一半的建筑材料的制造和分销发生在由一家或少数几家大公司主导的行业。除了竞争乏力外，部分楼宇供应业务的生产力可能相对较低，生产效率低于最低有效规模。
这些和其他房地产市场的基本驱动因素对房价意味着什么?为了帮助回答这个问题，储备银行的研究人员估计了与市场基本面相一致的“可持续”房价水平，比如拥有房产的其他选择的成本、利率的长期前景以及预期的未来供求状况。
毫不奇怪，鉴于我们在为快速增长的人口提供足够的新住房空间方面的能力不足，税收制度以及国际中性利率的下降，“可持续”的房价近年来在新西兰强劲上涨。[该银行将可持续房价定义为房价应该根据收入、人口增长、住房供应、税收设置和利率等因素走向的水平。这一增长反映了一个事实，即在过去几十年里，市场基本面一直是推动实际房价上涨的关键因素。
由于货币政策和市场参与者的“动物精神”等短期影响，实际房价可能而且确实会偏离“可持续”房价。货币政策影响房价如何围绕可持续水平发展，但无法使房价持续高于或低于其可持续水平。
自2020年疫情开始以来，实际房价一直高于可持续水平。极低的利率加上“对错过的恐惧”会导致房价周期性飙升。反过来，在此期间，房价上涨通过财富效应支撑了消费者支出。这种对我国经济总需求和总支出的额外支持，在帮助我们避免大流行对就业和收入造成最坏影响方面发挥了关键作用。
重要的是，“可持续性”和“可负担性”是非常不同的概念。虽然可持续性是由住房市场的基本驱动因素决定的，但负担能力是购房成本相对于购房者收入的比例。不幸的是，对于许多试图买房的新西兰人来说，目前由市场基本面决定的可持续房价水平仍然无法负担得起。
像房子一样安全?
在需求旺盛而供应受限的情况下，过去20多年房价的快速增长意味着，住宅物业作为一种投资资产，为购房者带来了强劲的财务回报。由于新西兰的房价似乎一直在上涨，因此，新西兰人将相当大一部分财富用于房地产也就不足为奇了。
与其他发达经济体相比，新西兰住房财富占总财富的比例似乎相对较高。鉴于房价大幅上涨，基于证券投资理论的研究表明，投资住宅物业是许多新西兰人的合理选择。
在新西兰，考虑到政策设定，投资者涌入房地产市场是理性的。由于住房可以被杠杆化，住宅房地产投资强劲的另一面是，与其他经合组织经济体相比，抵押贷款在商业银行资产负债表中所占的比例更高。
尽管投资住房一直是理性的，但将很大一部分储蓄和债务投入住房的意义超出了最优投资组合理论的范畴。房地产市场已成为许多新西兰人默认的储蓄工具，也是家庭和中小企业借款抵押品或担保的主要来源。
还有一种可能是，希望房价持续上涨而投资房地产，最终可能导致潜在的资源错配，产生的经济价值相对较小。
在哪儿E从这里开始
多年来，新西兰住房市场的需求面受到强劲的人口增长、稳步下降的中性利率和有利的税收制度的推动。然而，严格的土地使用规定，以及建筑行业容易出现大起大落的周期，以及建筑成本非常高，都抑制了供应方面的增长。过度需求导致新西兰出现了世界上房价与收入之比最高的情况。
房价不断上涨的感觉，加上缺乏其他优质的本地投资选择，可能也扭曲了新西兰人的投资选择。住房在家庭资产负债表上的比例非常高，商业银行的资产负债表上抵押贷款的比例也很高。
快速上涨的土地价格也可能导致无地的年轻人和后代的财富转移，他们必须花更多的钱买土地，随着价格的上涨，财富转移到拥有土地的人那里。这意味着没有土地的年轻人和后代储蓄更少，减少了他们拥有的替代资本，并可能降低一生的消费和收入。
这些动态在未来还会继续吗?自2021年8月以来，储备银行一直在收紧货币政策，提高官方现金利率，以遏制通货膨胀。这可能会使实际房价回到更符合市场基本面的“可持续”水平。事实上，在5月份的货币政策声明中，我们预测房价将从峰值下跌15%，这将使房价大致回到可持续的水平。
从较长时间来看，有理由认为，决定房价可持续发展的一些核心市场基本面可能也在发生变化。
在需求方面，随着新冠肺炎疫情慢慢消退，国际旅行限制放松，许多新西兰人正前往海外寻求新的体验。另一方面，移民不太可能迅速恢复到大流行前的水平，导致总体人口增长放缓。
在税收领域，取消利息抵扣，并对持有不满10年的住宅(投资)物业征收资本利得税(即“明线测试”)，将在一定程度上缩小住房实际税率与其他资产类别之间的差距。
与此同时，城市规划规则正在放开，以释放更多的住房供应。《资源管理法》正在被取代，《关于城市发展的国家政策声明》指导议会取消过度限制性的规划规则，并实现更高的住房密度，这是解决方案的关键部分。
在建筑领域，商务委员会正在进行一项市场研究，以确定新西兰住宅建筑供应的竞争是否运行良好，如果不是，可以做些什么来改善它。
这些变化与越来越多的房子被建造和目前的高层建筑许可转化为更多实际的房子是一致的。它们还暗示，未来的房地产市场动态不太可能与过去相同。考虑到住房在我们的经济和国民心理中的重要性，这将是一个巨大的变化。
几十年来，我们彼此之间以不断上涨的价格交易房屋，相信我们正在创造繁荣。但对于一代新西兰人来说，房地产可能已经不再是一种单向押注了。我们需要继续建立一种新的方法，以实现奥特罗瓦-新西兰的住房和经济繁荣。
这是保罗他献给了国家nal物业公司6月30日的会议。
